На главную Карта сайта  Главная  АКДИ  Архив материалов  Реклама  Контакты
 Тематические разделы
Бухучет
Налоги
Право
Экономика
Финансы
 Органы госвласти
Государственная Дума РФ
Совет Федерации РФ
Конституционный Суд РФ
Высший Арбитражный Суд РФ
Федеральная налоговая служба РФ
 Продукты и услуги
Издания и подписка
Альтернативные подписные агентства
Консультационная площадка ВКП
 Индикаторы
Курсы иностранных валют

Котировки драгоценных металлов

Текущая ставка рефинансирования ЦБ
8,25% (+0,25%)
(История)
МРОТ - 5554 руб.
(Подробнее)
 Рассылки
Новости сайта АКДИ "Экономика и жизнь"
(Подробнее, архив)

        

Право




Перевод жилого помещения в нежилое: уроки судебной практики


Еженедельник "Экономика и жизнь" N 35, 2011 г.

 

Необходимость перевода жилого помещения в нежилое может быть обусловлена различными причинами. Наиболее распространены случаи, когда квартиры в жилых домах на первом этаже собственники переоборудуют под магазины, аптеки, парикмахерские. Проанализировав судебную практику, мы выявили спорные моменты, возникающие в процессе получения разрешения на переоформление статуса помещения.
Судебная практика по данному вопросу сводится в основном к оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое. Изучив ее, мы пришли к выводу, что органы местного самоуправления обычно отказывают в таком переводе из-за отсутствия согласия собственников других жилых помещений в доме (большинство дел связано с оспариванием именно таких отрицательных решений). Несмотря на регламентацию изменения статуса помещения в законе и наличие множества разъяснений органов исполнительной власти по этому вопросу, обязательность или необязательность получения согласия других собственников составляет проблему. 
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в двух случаях:
квартира расположена на первом этаже дома;
квартира расположена выше первого этажа, но непосредственно находящиеся под ней помещения не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).
В чем корень зла
Прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, необходимо получить разрешение на такой перевод в органах местного самоуправления. Отказы на местах обычно мотивируют тем, что среди представленных документов нет согласия других собственников жилых помещений в том же доме. 
На практике действительно возникает непонимание, в каких случаях требуется такое согласие, а в каких нет. Противоречия и споры между собственниками и органами местного самоуправления, принимающими решения о переводе помещений, возникают по нескольким причинам. Одна из них — неопределенность закона в части представления документов.
Законодательная неопределенность
Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В этом перечне пять позиций, которые применительно к ситуации перевода жилого помещения в нежилое будут выглядеть так:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим паспортом;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, необходимых для использования названного помещения в качестве нежилого.
Перечень является исчерпывающим, поскольку в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов.
Случаи, когда органы местного самоуправления могут отказать в переводе жилого помещения в нежилое, перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Их всего четыре:
1) заявитель не представил документы, определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;
2) заявитель представил документы в ненадлежащий орган;
3) заявитель не выполнил условия перевода помещения, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
4) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.
Как видим, в числе оснований для отказа, перечисленных в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не упомянуто непредставление документов помимо тех, которые названы в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. 
В то же время из других положений ЖК РФ следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, в п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Тем не менее отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое. Хотя уполномоченные органы на практике отказывают заявителям, у которых такого согласия нет, но оно требуется на основании норм, регламентирующих права собственников.
Итак, если перевод помещения в нежилое не сопровождается реконструкцией здания, не уменьшает площадь общего имущества жилого дома и не требует присоединения общего имущества к помещению, которое переводится в нежилое, то решения общего собрания собственников не требуется. 
Кроме несовершенства законодательства в этой сфере есть еще проблема. Суд, рассматривая дела об оспаривании отказов в переводе помещений, начинает разбираться, нужно ли согласие других собственников в каждом конкретном случае. Достаточно ли решения общего собрания, принятого простым большинством голосов, или необходимо согласие всех собственников без исключения? Поскольку решение зависит от того, что именно планируется изменить в строении, разрушить, пристроить, выявляется следующая проблема: считаются ли предпринимаемые действия реконструкцией, затрагивают ли и в какой степени общедомовое имущество и т.п.?
Кто во что горазд
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Это же постановление гласит, что под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. 
Несмотря на наличие определений в законе, их явно недостаточно для полного и четкого понимания. Органы местного самоуправления, применяя перечисленные нормы, признают, например, действия реконструкцией, а суд — перепланировкой.
Так, городская администрация потребовала от заявителя представить решение общего собрания собственников дома, посчитав, что планируемый демонтаж простенка и устройство отдельного входа в квартиру на первом этаже являются реконструкцией. Суд не согласился с таким решением, признав эти действия перепланировкой, для которой согласие собственников не нужно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010).
По возможному уменьшению площади общего имущества и присоединению общего имущества также много разногласий.
Например, предприниматель, переводя квартиру в нежилое помещение под магазин, построил металлическую лестницу из подвального помещения в будущий магазин. Собственники других квартир посчитали, что произошло соединение помещения с общим имуществом. Следовательно, отсутствие согласия всех собственников в этой ситуации нарушает их права. Однако суд не счел это присоединением к общему имуществу (постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008).
Земельный вопрос
Решая вопрос об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме (на это необходимо иметь согласие всех собственников помещений), надо помнить что желание оборудовать отдельный вход, установить козырек, порожек, крыльцо и тому подобные вещи, связано с земельным вопросом. Если обустройство и перепланировка связаны с использованием хотя бы одного квадратного сантиметра земли придомовой территории, нужно учитывать, является ли эта земля общим имуществом собственников жилого дома (постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010 и Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6). 
В одном из дел суд признал уменьшение размера земельного участка, находящегося в общей собственности жильцов дома, только потому, что собственник магазина оборудовал три машино-места на придомовой территории, чтобы подвозить товар к магазину (постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2001 № Ф09-11472/10-C6).
Уполномоченные органы требуют представить доказательство согласия всех собственников всякий раз, когда есть основания полагать, что размер придомового земельного участка в связи с переводом помещения в нежилое уменьшится.
Между тем суды отмечают, что согласие необходимо, только когда земельный участок в соответствии с земельным законодательством сформирован и проведен его кадастрововый учет. В противном случае у собственников квартир не возникает права общей долевой собственности на землю (Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26).

Необходимость перевода жилого помещения в нежилое может быть обусловлена различными причинами. Наиболее распространены случаи, когда квартиры в жилых домах на первом этаже собственники переоборудуют под магазины, аптеки, парикмахерские. Проанализировав судебную практику, мы выявили спорные моменты, возникающие в процессе получения разрешения на переоформление статуса помещения.

 

Судебная практика по данному вопросу сводится в основном к оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое. Изучив ее, мы пришли к выводу, что органы местного самоуправления обычно отказывают в таком переводе из-за отсутствия согласия собственников других жилых помещений в доме (большинство дел связано с оспариванием именно таких отрицательных решений). Несмотря на регламентацию изменения статуса помещения в законе и наличие множества разъяснений органов исполнительной власти по этому вопросу, обязательность или необязательность получения согласия других собственников составляет проблему. 

 

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в двух случаях:

квартира расположена на первом этаже дома;

квартира расположена выше первого этажа, но непосредственно находящиеся под ней помещения не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

 

В чем корень зла

 

Прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, необходимо получить разрешение на такой перевод в органах местного самоуправления. Отказы на местах обычно мотивируют тем, что среди представленных документов нет согласия других собственников жилых помещений в том же доме. 

 

На практике действительно возникает непонимание, в каких случаях требуется такое согласие, а в каких нет. Противоречия и споры между собственниками и органами местного самоуправления, принимающими решения о переводе помещений, возникают по нескольким причинам. Одна из них — неопределенность закона в части представления документов.

 

Законодательная неопределенность

 

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В этом перечне пять позиций, которые применительно к ситуации перевода жилого помещения в нежилое будут выглядеть так:

 

1) заявление о переводе помещения;

 

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

 

3) план переводимого помещения с его техническим паспортом;

 

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

 

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, необходимых для использования названного помещения в качестве нежилого.

 

Перечень является исчерпывающим, поскольку в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов.

 

Случаи, когда органы местного самоуправления могут отказать в переводе жилого помещения в нежилое, перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Их всего четыре:

 

1) заявитель не представил документы, определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;

 

2) заявитель представил документы в ненадлежащий орган;

 

3) заявитель не выполнил условия перевода помещения, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;

 

4) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

 

Как видим, в числе оснований для отказа, перечисленных в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не упомянуто непредставление документов помимо тех, которые названы в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. 

 

В то же время из других положений ЖК РФ следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Так, в п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

 

Тем не менее отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое. Хотя уполномоченные органы на практике отказывают заявителям, у которых такого согласия нет, но оно требуется на основании норм, регламентирующих права собственников.

 

Итак, если перевод помещения в нежилое не сопровождается реконструкцией здания, не уменьшает площадь общего имущества жилого дома и не требует присоединения общего имущества к помещению, которое переводится в нежилое, то решения общего собрания собственников не требуется. 

 

Кроме несовершенства законодательства в этой сфере есть еще проблема. Суд, рассматривая дела об оспаривании отказов в переводе помещений, начинает разбираться, нужно ли согласие других собственников в каждом конкретном случае. Достаточно ли решения общего собрания, принятого простым большинством голосов, или необходимо согласие всех собственников без исключения? Поскольку решение зависит от того, что именно планируется изменить в строении, разрушить, пристроить, выявляется следующая проблема: считаются ли предпринимаемые действия реконструкцией, затрагивают ли и в какой степени общедомовое имущество и т.п.?

 

Кто во что горазд

 

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

 

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

 

Это же постановление гласит, что под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. 

 

Несмотря на наличие определений в законе, их явно недостаточно для полного и четкого понимания. Органы местного самоуправления, применяя перечисленные нормы, признают, например, действия реконструкцией, а суд — перепланировкой.

 

Так, городская администрация потребовала от заявителя представить решение общего собрания собственников дома, посчитав, что планируемый демонтаж простенка и устройство отдельного входа в квартиру на первом этаже являются реконструкцией. Суд не согласился с таким решением, признав эти действия перепланировкой, для которой согласие собственников не нужно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010).

 

По возможному уменьшению площади общего имущества и присоединению общего имущества также много разногласий.

 

Например, предприниматель, переводя квартиру в нежилое помещение под магазин, построил металлическую лестницу из подвального помещения в будущий магазин. Собственники других квартир посчитали, что произошло соединение помещения с общим имуществом. Следовательно, отсутствие согласия всех собственников в этой ситуации нарушает их права. Однако суд не счел это присоединением к общему имуществу (постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008).

 

Земельный вопрос

 

Решая вопрос об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме (на это необходимо иметь согласие всех собственников помещений), надо помнить что желание оборудовать отдельный вход, установить козырек, порожек, крыльцо и тому подобные вещи, связано с земельным вопросом. Если обустройство и перепланировка связаны с использованием хотя бы одного квадратного сантиметра земли придомовой территории, нужно учитывать, является ли эта земля общим имуществом собственников жилого дома (постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010 и Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6). 

 

В одном из дел суд признал уменьшение размера земельного участка, находящегося в общей собственности жильцов дома, только потому, что собственник магазина оборудовал три машино-места на придомовой территории, чтобы подвозить товар к магазину (постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2001 № Ф09-11472/10-C6).

 

Уполномоченные органы требуют представить доказательство согласия всех собственников всякий раз, когда есть основания полагать, что размер придомового земельного участка в связи с переводом помещения в нежилое уменьшится.

 

Между тем суды отмечают, что согласие необходимо, только когда земельный участок в соответствии с земельным законодательством сформирован и проведен его кадастрововый учет. В противном случае у собственников квартир не возникает права общей долевой собственности на землю (Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26).

 

Н. Лазарева


Материалы сайта «Экономика и жизнь»

Суточные за однодневную командировку: НДФЛ не будет

Могут ли суточные, выплаченные сотрудникам, которые направлены в однодневную командировку, рассматриваться в качестве компенсационных выплат, не облагаемых НДФЛ? Этот вопрос нередко становится предметом налоговых споров, 11 сентября 2012 г. Президиум ВАС РФ поставил точку в этом споре.

Документация: сроки хранения и передача в архив

Сроки хранения документов бухгалтерского и налогового учета прописаны в законодательстве. По истечении этих сроков документы уничтожаются. Но всегда ли оправданы такие действия? В каких случаях может появиться необходимость хранить документацию за пределами общих сроков? И можно ли хранить документы в электронном виде?

Обновленная «упрощенка»

В настоящей статье мы расскажем обо всех поправках, касающихся общей «упрощенки».

 «Экономика и жизнь»
«К концу года возможен дефицит региональных бюджетов»
Экономика и жизнь № 34, 2014 год

Экономика и жизнь

  Оформить подписку
 Журналы
Страховые взносы с 2015 года: что изменится
Новая бухгалтерия № 8, 2014 год




  Оформить подписку
Суточные в загранкомандировке
ЭЖ Вопрос-ответ № 8, 2014 год




  Оформить подписку
Учет бюджетных субсидий на УСН
Малая бухгалтерия: «упрощёнка», «вменёнка», ЕСХН № 5, 2014 год




  Оформить подписку
Поправки в Налоговый кодекс
Официальные документы и разъяснения № 10, 2014 год



  Оформить подписку
Наличные расчеты (кассовые операции)
Экономико-правовой бюллетень № 8, 2014 год




  Оформить подписку
 Наши партнеры


     

Использование материалов сайта возможно только с разрешения редакции.
Интернет-сервер "АКДИ Экономика и жизнь" зарегистрирован Госкомитетом по печати. Рег. № 016119 от 15 мая 1997 г.

Copyright "АКДИ Экономика и жизнь" © 1997-2010, all rights reserved.
Тел.: (499) 152-68-65, факс: (499) 155-87-96,